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知って損はない不動産の言葉

不動産の用語には、よく耳にする言葉からあまり馴染みのない言葉まで、それはそれは数多くあります。聞いたことはあるけれど、実はあまり意味が分からなかったり…。知っていると便利な事もあります。
ここでは、そんな数多くある不動産用語の中からごく一部ではありますが、一般的に知っておくと良いと思う言葉をご紹介いたします。どうぞご活用下さい。


▼ア行  ▼カ行 ▼サ行  ▼タ行  ▼ナ行  ▼ハ行  ▼マ行  ▼ヤ行  ▼ラ行 


アスベスト
別名、石綿(せきめん・いしわた)ともいう。アスベストは天然の蛇紋岩系及び角せん石系の繊維状鉱物のことで、耐熱性、耐磨耗性、耐腐食性などに優れるため、建材を中心に幅広く使用されてきた。しかし、繊維が極めて細く研磨機、切断機などの施設での使用や飛散しやすい吹付け石綿などの除去等において、石綿が飛散し人が吸入してしまう恐れがある。
その為、昭和50年に原則禁止された、平成16年10月1日より全てのアスベストの使用が禁止された。
[アスベスト問題]アスベストによる塵肺、肺線維症、肺がん、悪性中皮腫などによって起こる人体への健康被害問題のことをいう。

アパート

英語の「アパートメント(apartment)」を略した言葉。
わが国では1階建てもしくは2階建ての共同住宅で、建築構造が木造または軽量鉄骨構造のものを一般的に指している。
しかし最近では2階建ての共同住宅であっても、重量鉄骨構造のものがあり、また外壁・内壁も軽量気泡コンクリートパネル等としているものもある。
このため、マンションとアパートの外観上・構造上の区別がつきにくくなってきている。 


違約金 [いやくきん]
不動産の売買契約において、当事者の一方が債務を履行しない場合、債務の履行を確保するために、債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定める規約がある。このような金銭を「違約金」という。

売主 [うりぬし]
不動産の売買契約において、不動産を売る人(または法人)を「売主」という。
また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。
この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。

オープンハウス
本来は、企業のオフィスや生産施設を、顧客・取引先・投資家に見学させて、企業に対する理解度を高めるという企業広報活動のこと。
不動産業界では、販売しようとする物件の内部を一定の期間、担当営業員が常駐して、買い希望客に公開するという販売促進活動を指す。

オール電化システム
一戸建てや集合住宅などの熱源をすべて電気でまかなうこと。
オール電化住宅にするためには、200ボルトの電気配線が必要になる。海外では家電製品も200ボルト対応になっていることが多いが、わが国では100ボルト対応が一般的。
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改築 [かいちく]
建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てること。 建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。

解約手付 [かいやくてつけ]
手付の一種で、手付の放棄(または手付の倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと(民法第557条第1項)。
通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。
具体的には、「法律上の解除原因の発生(債務不履行、売り主の担保責任)」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと(合意解除)」のどちらかが必要である。
しかしわが国では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持しつづけるという手法を用いることが非常に多い。 これは、売買契約成立時に買い主が売り主に手付を交付し、買い主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである(これを「手付流し」という)。
また売り主も、手付の倍額を買い主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これは「手付倍返し」という)。このように手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

貸主 [かしぬし]
不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。
不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。
この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。

管理委託契約 [かんりいたくけいやく]
管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のこと。 このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務がある。1)マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理法第72条)
2)マンション管理会社は、管理委託契約を締結する時に、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理法第73条)

管理規約 [かんりきやく]
区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

管理者 [かんりしゃ]
管理者とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者のことである。
通常の場合、管理組合の理事長がこの「管理者」である。マンション管理会社はここで言う「管理者」ではない(ただし管理者は必ずしも管理組合の理事長である必要は無く、区分所有者以外の第三者でもよい)。
管理者は、通常の場合、管理規約の定めに従って、管理組合の理事会において、理事の互選により選ばれる(ただし区分所有法(第25条)上は別の選任方法でもよい)。管理者は、区分所有者全員の代表者として、集会で決議された事項を実行し、また管理規約において与えられた職務権限を行使することができる(区分所有法第26条)。

管理者の職務としては次のものを挙げることができる。
1)集会(管理組合の総会)の招集・議事運営・議事録作成 (区分所有法第34条・第41条・第42条)
2)管理規約の保管と閲覧への対応(区分所有法第33条)
3)義務違反者に対する訴訟の提起(区分所有法第57条から第60条)
4)そのほか管理規約・使用細則で管理者の職務とされた事項(理事会の運営・日常的な業務の執行など)

管理費 [かんりひ]
◆賃貸物件
賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、賃貸物件の管理のために必要とされる費用のこと。「共益費」と呼ばれることもある。

◆分譲マンション
分譲マンションにおいて、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のこと。具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当される。

共益費 [きょうえきひ]
共益費とは、アパートやマンションなどの階段や廊下など、共用している場所を維持するための費用のこと。「管理費」と表示されている物件もある。

競売 [けいばい]
債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のこと。

固定資産税 [こていしさんぜい]
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1又は3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。従って年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。
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市街化区域 [しがいかくいき]
都道府県が、都市計画区域の中で定める区域である(都市計画法7条、15条)。
市街化区域に指定されるのは、既に市街地を形成している地域や今後市街化を予定している地域である。
市街化区域の中では、12種類の用途地域が必ず定められており、きめ細かい建築規制が実行されている。

敷金 [しききん]
建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借り主から貸し主に対して、次のような目的のために預けられる金銭。

1)賃料の不払い・未払いに対する担保
2)契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い
将来契約が終了した場合には、上記1や2の金額を控除した残額が、借り主に対して退去後に返還される。なお関西等では「敷引」の慣行がある。

セットバック
セットバックとは、道路の中心から2メートル後退して建物を建築することをいいます。
それは条件として土地に接する道路の幅員が4メートルにみたない時にそのようなことをするといえるでしょう。これをするのはもちろん理由があります。その理由というのは、建物を建てる時には道路幅として4メートル以上の空間を確保するのが望ましいといえます。それは万が一に火災などがあった場合に消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるようにすることが目的であるといえるでしょう。

例)110m2の敷地から10m2を道路として提供した場合、
   100m2が有効宅地面積になり、建ぺい率・容積率とも
   100m2が基準となります。

また、道路部分は評価ゼロになりますので、購入時の単価計算よりは除外されます。

例)上記パターンで2100万円の土地の場合、坪単価は、2100万÷30坪(100m2)=坪70万円

専有面積 [せんゆうめんせき]
専有部分の面積。専有面積には壁芯と内法(うちのり)の2つの表示方法があり、壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、売買対象面積となることが多い。一方内法面積は専有部分の壁の内法で計算し、登記面積として使用される。

ソーラー発電システム
屋根の上になどに設置した集光板で太陽の光エネルギーを集め、電力を発生させるシステムのこと。CO2(二酸化炭素)を発生させない、環境問題に対応したエネルギー源であると同時に、省エネにもつながるとして、近年このシステムを採用するケースが増えている。また、自宅で発電した電気を電力会社に売る売電システムもあり、今後設置費用がより廉価になれば、飛躍的に普及することが期待されている。
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タウンハウス
2階建ての連棟式住宅のこと。各住戸の敷地は、すべての住戸の所有者が共有していることが多い。

宅地建物取引業 [たくちたてものとりひきぎょう]
宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行う」ことである。
1)「宅地建物の取引」とは次のアおよびイを指している。
ア:宅地建物の売買・交換
イ:宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理
上記1)のアでは「宅地建物の賃借」が除外されている。このため、自ら貸し主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。 またここで言う「宅地」とは宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは「宅地(宅地建物取引業法における〜)」を参照のこと)。

2)「業として行う」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
ア:取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
イ:取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

知事免許 [ちじめんきょ]
宅地建物取引業者が、都道府県知事から免許を受けていること。
宅地建物取引業を営もうとする者が、ひとつの都道府県内においてのみ事務所を設ける場合には、その都道府県の知事から免許を受けることが必要とされている(宅地建物取引業法第3条第1項)。この規定にもとづき、都道府県知事から免許を受けることを、一般に「知事免許」と呼んでいる。

2×4(ツーバイフォー)工法 [つーばいふぉーこうほう]
北米で生まれた木造建築の工法。わが国における正式名称は「枠組壁工法」である。
断面が2インチ×4インチの木材を使用することから、このような名称が付けられた。このツーバイフォー工法の最大の特徴は、木材で組んだ「枠組」に構造用合板を打ち付けることで、構造全体の強度を得ることである。

坪 [つぼ]
土地面積や部屋の広さを測るときの単位。1坪おおよそ3.3平方メートルに相当する。 土地の売買契約においては、一般的に「1辺を6尺(約1.818メートル)とする正方形」が1坪であるという慣行が成立しているものと思われる。この慣行に従えば、1坪とは約3.3058平方メートルであると言うことができる。

鉄筋コンクリート構造 [てっきんこんくりーとこうぞう]
鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のこと。
鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造となる。 またすべての部材がコンクリートで一体化され、部材どうしの接合部は剛(ごう)であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっている。
この鉄筋コンクリート構造のデメリットは、自重が大きいため、原則的には大空間建築や高層建築に向かないということである。

動産 [どうさん]
動産とは「不動産以外の物」のことである(民法第86条第2項)
そして不動産とは「土地及び定着物」とされているので、動産とは「土地及び定着物ではない物」ということができる。
特に重要なのは、不動産に付属させられている動産(例えば家屋に取り付けられているエアコンなど)である。このような動産は「従物(じゅうぶつ)」に該当し、不動産実務でよく問題となる。
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二世帯住宅 [にせたいじゅうたく]
親世帯と子世帯が一緒に住まう住宅で、その状況を考慮されたつくりのものをいう。少子化に伴う親子関係の密着度の増加、限られた土地の有効活用等が一緒に住まう理由の一つとして挙げられる。形状的にはいくつかのパターンがあり、それぞれのライフスタイルに合うものとする。いずれも税金や公的融資上の優遇措置がある。

延べ床面積 [のべゆかめんせき]
建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。
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売買契約 [ばいばいけいやく]
当事者の一方がある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと(民法第555条)。
売買契約は諾成契約とされている。つまり当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引渡されたときに成立するのではない)。
また売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
また売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない(金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう)。
当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立した時、売り主には「財産権移転義務」が発生し、買い主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

不動産公正取引協議会 
[ふどうさんこうせいとりひききょうぎかい]
不動産広告の適正化を目的として、全国9ブロックで設立されている不動産会社の団体のこと。例えば首都圏ブロックでは「社団法人首都圏不動産公正取引協議会」が設立されている。
不動産公正取引協議会には、そのブロックのほとんどすべての不動産会社が加盟しており、加盟する不動産会社が広告規約に違反した広告を行なった等の場合には、不動産公正取引協議会が警告を行ない、さらには最大で500万円以下の違約金を徴収することができるとされている。

防火構造 [ぼうかこうぞう]
建物の外壁や軒裏について、建物の周囲で火災が発生した場合に、外壁や軒裏が延焼を抑制するために一定の防火性能を持つような構造のことである(建築基準法2条8号)。
このため、防火構造は一般に「外壁・軒裏防火構造」と呼ばれることも多い。

保証人 [ほしょうにん]
他人の債務等を保証する人。不動産取引では連帯保証が一般的で、本人と同一の責任を持つ。賃貸契約の場合賃料の不払い等があると保証人に請求される。賃貸借契約時に実印の押印と印鑑証明書が必要。
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免震構造 [めんしんこうぞう]
大地震による揺れをできるだけ小さくして、心理的恐怖感や家具の転倒などによる災害を少なくするために、建物の基礎と土台の間に防振ゴム(積層ゴム)を挿入するなどの構造を免震構造という。これまではマンションでの採用が多かったが、最近は一戸建て住宅に採用するケースも多い。振動を通常の2〜3割程度に和らげる効果があるとされており、今後さらなる増加が予想される。
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用途地域 [ようとちいき]
都市計画法で定められた地域区分。土地の計画的な利用を目的とした12種類に類している。用途地域ごとに建物の建築や利用について制限がある。
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ラーメン構造 [らーめんこうぞう]
柱と梁の接合部を動かないように接合(剛接合)することで、地震などの水平力に抵抗するのが、ラーメン構造。鉄筋コンクリート造、鉄骨造に用いられる。木造の軸組のように壁や開口部(窓など)にあまり制約を受けない。ブレース構造にくらべ柱などが多少太くなる。

礼金 [れいきん]
建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借り主から貸し主に対して、契約締結の謝礼として支払われる金銭。将来契約が終了し、退去する際にも、借り主に返還されない。
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